Anschlussfinanzierung: Wann Sie handeln sollten – und welche Optionen es gibt
Kurzantwort
- Läuft die Zinsbindung aus, braucht Ihr Restdarlehen eine neue Finanzierungslösung – das nennt sich Anschlussfinanzierung.
- Sie haben drei Optionen: Prolongation beim bisherigen Anbieter, Umschuldung zu einem anderen Anbieter, oder Forward-Darlehen zur frühzeitigen Zinssicherung.
- Die Prolongation ist die bequemste, aber nicht immer die passendste Option. Ein Vergleich lohnt sich in jedem Fall.
Was bei Ablauf der Zinsbindung passiert
Eine Baufinanzierung besteht in der Regel aus einer festen Zinsbindungsphase – typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Phase ist das Darlehen meist noch nicht vollständig getilgt. Der verbleibende Restbetrag muss neu finanziert werden.
Was dann passiert:
- Ihr Anbieter macht Ihnen in der Regel 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot.
- Nehmen Sie es an, läuft das Darlehen mit neuen Konditionen weiter – ohne weiteren Aufwand.
- Sie sind an dieses Angebot jedoch nicht gebunden. Sie können zu einem anderen Anbieter wechseln.
Was nicht automatisch passiert:
- Niemand zwingt Sie zum Wechsel – aber auch niemand sichert Ihnen automatisch gute Konditionen.
- Die Prolongationskonditionen Ihres bisherigen Anbieters sind nicht immer marktgerecht.
Die drei Optionen im Überblick
Option 1: Prolongation
Sie bleiben beim bisherigen Anbieter und schließen einen neuen Zinssatz für die nächste Periode ab.
Vorteile: Kein Aufwand, keine neue Bonitätsprüfung in vielen Fällen, keine Grundbucheintragung.
Nachteile: Sie haben keinen Vergleich, der Anbieter weiß das, und die angebotenen Konditionen können ungünstiger sein als am Markt.
Option 2: Umschuldung
Sie wechseln zum Ablauf der Zinsbindung zu einem anderen Anbieter.
Vorteile: Sie können marktbreiter suchen, das Restdarlehen neu verhandeln, ggf. Tilgung anpassen.
Nachteile: Aufwand durch neue Unterlagen, Bonitätsprüfung, Grundbucheintragung (Grundschuldübertragung). Kosten für Notar und Grundbuchamt entstehen.
Bei einer Umschuldung entstehen typische Kosten:
- Notarkosten für die Grundschuldübertragung: ca. 0,5–1 % des Restdarlehens
- Bearbeitungszeit: 4–8 Wochen
Option 3: Forward-Darlehen
Wenn Ihre Zinsbindung noch 1–5 Jahre läuft, können Sie heute schon einen neuen Zinssatz für die Zukunft festschreiben. Das sichert Planungssicherheit – zu einem Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz.
Vorteile: Schutz vor Zinsanstieg, Planungssicherheit für die Kalkulation.
Nachteile: Forward-Aufschlag (in der Regel 0,01–0,03 % je Monat Vorlaufzeit). Wenn die Zinsen sinken, haben Sie sich zu ungünstigen Konditionen gebunden.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung weiter steigen werden – oder wenn Sie persönlich Planungssicherheit sehr hoch bewerten.
Wann Sie handeln sollten
3–5 Jahre vor Ablauf: Marktbeobachtung beginnen, Finanzierungsstruktur prüfen, ggf. Forward-Darlehen prüfen.
12–18 Monate vor Ablauf: Erste Vergleichsangebote einholen, eigene Bonitätslage prüfen (SCHUFA, Einkommenssituation).
3–6 Monate vor Ablauf: Spätestens jetzt entscheiden. Prolongationsangebot des bisherigen Anbieters liegt vor – jetzt ist der Vergleich am sinnvollsten.
Nach Ablauf: Ohne Anschlussfinanzierung läuft das Darlehen meist zu einem variablen Zinssatz weiter. Das kann teuer werden.
Was sich bis zur Anschlussfinanzierung geändert haben kann
Im Vergleich zur Erstfinanzierung kann sich vieles verändert haben – und das beeinflusst die neue Finanzierung:
Einkommen: Höheres Einkommen verbessert die Bonität und damit den möglichen Zinssatz.
Restdarlehen: Je kleiner das Restdarlehen, desto kleiner der Finanzierungsaufwand. Sondertilgungen während der Zinsbindung zahlen sich hier aus.
Wert der Immobilie: Ist die Immobilie im Wert gestiegen, verbessert sich das Beleihungsverhältnis (LTV). Das kann zu günstigeren Konditionen führen.
Marktzinsen: Der aktuelle Zinssatz kann höher oder niedriger als beim ursprünglichen Abschluss sein. Die Wahl des Bindungszeitraums hängt auch von der eigenen Zinsmeinung ab.
Typische Fehler
Prolongationsangebot annehmen ohne Vergleich: Der bisherige Anbieter kennt Ihre Trägheit und kalkuliert sie ein. Ein Vergleich dauert wenige Wochen und kann auf die Restlaufzeit gerechnet erheblich wirken.
Zu knapp planen: Wer 4 Wochen vor Ablauf anfängt, hat kaum Spielraum für Verhandlungen oder Wechsel. Frühzeitig starten.
Tilgung nicht anpassen: Mit steigendem Einkommen oder gesunkener Schuldenlast könnte eine höhere Tilgungsrate sinnvoll sein. Die Anschlussfinanzierung ist der richtige Moment dafür.
Nebenkosten bei der Umschuldung nicht einrechnen: Notarkosten und Grundbuchgebühren mindern den Zinsvorteil. Erst wenn die Einsparung über die gesamte Laufzeit die Kosten übersteigt, lohnt der Wechsel.
Häufige Fragen
Muss ich die Anschlussfinanzierung beim gleichen Anbieter machen?
Nein. Sie können zum Ablauf der Zinsbindung frei wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn Sie zum regulären Ablauf wechseln.
Was passiert, wenn ich keine Anschlussfinanzierung gefunden habe, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Das Darlehen läuft dann meist zu einem variablen Zinssatz weiter. Dieser ist in der Regel höher als ein festgebundener Satz. Planen Sie daher mit ausreichend Vorlauf.
Kann ich das Restdarlehen bei der Anschlussfinanzierung sondertilgen?
Ja. Zum Ablauf der Zinsbindung ist eine Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das ist ein guter Zeitpunkt, um vorhandene Rücklagen einzusetzen.
Wie lange sollte ich die neue Zinsbindung wählen?
Das hängt von Ihrer persönlichen Zinsmeinung, Ihrer Risikotoleranz und den verbleibenden Jahren bis zur vollständigen Tilgung ab. Kurze Bindung (5–10 Jahre) ist flexibler, lange Bindung (15–20 Jahre) gibt Planungssicherheit.
Beeinflusst ein Wechsel des Arbeitgebers die Anschlussfinanzierung?
Grundsätzlich ja, sofern die Einkommenssituation sich verändert. Wer gerade gewechselt hat, sollte das frühzeitig ansprechen – die Probezeit kann als Unsicherheit gewertet werden.
Nächster Schritt
Eine Anschlussfinanzierung ist keine Routineentscheidung – sie hat Auswirkungen auf die nächsten 10–20 Jahre Ihrer Immobilienfinanzierung.
Oder: Beratung vereinbaren
Als gebundener Versicherungsvertreter der Barmenia Krankenversicherung AG in Karlsruhe berate ich Privat- und Gewerbekunden zu allen Versicherungsfragen. Persönlich, kompetent und kostenlos.