Sofortschutz beim Hauskauf
Vom Notarvertrag bis zur Schlüsselübergabe vergehen oft Wochen oder Monate. In dieser Zeit ist die Versicherung eine kritische Frage: Gilt der Vorbesitzer-Vertrag? Muss ich selbst einen abschließen? Was, wenn in der Übergangsphase ein Schaden passiert?
Die Rechtsregel: Nach § 95 VVG geht die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers mit dem Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) automatisch auf Sie über. Sie haben dann 1 Monat Zeit, den Vertrag zu kündigen oder zu übernehmen. Aber: Zwischen Notarvertrag und Grundbucheintrag ist die Lage oft unklar – und genau in dieser Phase sollten Sie eigene Vorsorge treffen.
Phasen beim Hauskauf
Vor Notartermin
Versicherung ist Sache des Verkäufers. Sie sollten die bestehende Police vom Verkäufer einsehen – Umfang, Laufzeit, Beitrag, offene Schadensfälle.
Notarvertrag unterschrieben
Zwischen Notarvertrag und Kaufpreiszahlung besteht noch keine automatische Versicherungspflicht – Verkäufer bleibt versichert, Sie sollten aber eigenen Schutz für ihre Risiken prüfen (z. B. bei Schlüsselübergabe).
Kaufpreis gezahlt / Nutzenwechsel
Ab dem vertraglich vereinbarten Nutzenwechsel tragen Sie das Schadensrisiko. Hier ist ein eigener Vertragsabschluss oder Antrag auf Sofortschutz sinnvoll.
Grundbucheintrag / Eigentumsumschreibung
Automatischer Übergang der Vorbesitzer-Police auf Sie (§ 95 VVG). Sie haben dann 1 Monat Zeit, ob Sie den Vertrag behalten oder kündigen.
Eigener Vertrag
Spätestens nach Ablauf der Übernahmefrist: eigener, optimal auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittener Vertrag.
Typische Fehler in der Kaufphase
Bestandsvertrag blind übernehmen
Der Vertrag des Vorbesitzers ist oft schlecht dokumentiert, hat Leistungsausschlüsse oder Schadenshistorie. Besser: Eigene Police abschließen und Vorbesitzer-Vertrag zum nächstmöglichen Termin kündigen.
Schadensmeldungen verschweigen
Alte Schäden (Wasser, Feuer, Elementar) des Vorbesitzers müssen dem Versicherer mitgeteilt werden – auch wenn Sie sie selbst nicht verursacht haben.
Sofortschutz erst nach Einzug abschließen
Zwischen Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag können Wochen vergehen. Ein Schaden in dieser Zeit kann unversichert bleiben – zum Beispiel ein Brand durch Elektrik-Mängel.
Elementarschutz nicht sofort einschließen
Viele Vorbesitzer-Verträge haben keinen Elementarschutz. Wer in Karlsruhe oder Rheinnähe kauft und erst nach Hochwasser abschließen will, bekommt meist keinen Schutz mehr.
Häufige Fragen
Wann beginnt die eigene Wohngebäudeversicherung?
Sie können den Versicherungsbeginn auf das Datum des Nutzenwechsels (meist Kaufpreiszahlung + Übergabe) oder auf Eigentumsumschreibung legen. Wichtig: Zwischen Notarvertrag und Grundbucheintrag braucht es vertragliche Klarheit, wer versichert ist.
Muss ich die Versicherung des Vorbesitzers übernehmen?
Nein. Nach § 95 VVG geht der Vertrag zwar automatisch auf Sie über, Sie können ihn aber innerhalb 1 Monat nach Kenntnis des Eigentumsübergangs kündigen.
Was ist bei finanzierten Immobilien zu beachten?
Die finanzierende Bank verlangt oft eine Sicherungsabtretung der Wohngebäudeversicherung. Das heißt: Die Versicherungsleistung im Schadensfall geht zunächst an die Bank. Sie müssen die Abtretung mit dem Versicherer vereinbaren.
Gibt es Sofort-Versicherung?
Ja. Die meisten Versicherer bieten Sofortschutz an – Antrag und Deckung am selben Tag, bei einfacher Datenlage (keine Vorschäden, kein Hochrisiko-Objekt). Für komplexere Fälle (Altbau, gewerbliche Nutzung) dauert es 1–3 Tage.
Sofortschutz in der Kaufphase
Ich begleite Sie vom Notarvertrag bis zur Eigentumsumschreibung – und stelle sicher, dass Ihr Haus während der gesamten Übergangsphase abgesichert ist.